Vivienda: aspectos turbio-legales
El derecho a la vivienda
Para entender el creciente debate público sobre la problemática de la vivienda y la exclusión residencial en España hay que considerar primeros algunos antecedentes:
- La vivienda, lejos de su papel como elemento de cohesión social, se ha transformado en un bien especulativo, con una pérdida progresiva de su perspectiva de derecho social. Bajo está lógica economicista, la vivienda ha dejado de ser un derecho, un espacio de relación entre personas, generador de identidad y pertenencia social para pasar a ser meramente un bien de especulación, con las consiguientes consecuencias económicas, medioambientales y de desintegración social.
- La mercantilización de la vivienda ha traído consecuencias tales como la desregulación estatal y el descontrol urbanístico, con la irrupción de casos de corrupción. Todo ello agravado, además, por la progresiva desaparición de la participación - en clave de compromiso social y de responsabilidad pública - de las distintas administraciones en la planificación e intervención urbanística.
Con el objetivo de dar respuesta a tales situaciones de exclusión, surgen como propuestas las siguientes actuaciones:
- Elaboración de una Ley estatal de vivienda que garantice (y haga exigible) el derecho a la vivienda.
- Siguiendo el ejemplo de numerosos países europeos, hay que poner en marcha actuaciones sociorresidenciales de carácter preventivo que permitan intervenir antes de que se produzca la pérdida de vivienda.
- Los poderes públicos deben desarrollar estrategias de rehabilitación de viviendas para actuar en la infravivienda que contemplen actuaciones integrales de las diferentes administraciones con participación de la red social.
- Desarrollar una metodología que propicie la convergencia en las actuaciones de vivienda, servicios sociales y los agentes sociales. La coordinación entre todos es imprescindible cuando se trata de abordar la exclusión socio-residencial.
Especulación inmobiliaria
La especulación inmobiliaria vulnera el derecho a la vivienda.
La especulación inmobiliaria, un caso más de especulación, empieza con la recalificación de terrenos y contabilidades ocultas entre políticos y constructores. ¡En realidad estamos todos pringados! ¿Cómo es eso?
No debemos buscar la causa de los males en las altas esferas. Mirémonos a nosotros mismos. Quién más quién menos posee una vivienda, no se le ocurre mejor manera de ahorrar, y espera que se revalorice o recupere su valor.
Restringir el acceso a la vivienda
En realidad una vivienda, precisamente por ser un bien inmueble, está amenazada de grave desvalorización, y la sufrirá o sufriría, a menos que las fuerzas conservadoras intervengan drásticamente. En el momento en que hay más oferta que demanda, el precio de un bien tiende a cero, o mejor dicho al precio de transacción. Por eso es por lo que los propietarios en el fondo agradecen que los notarios y registradores encarezcan la compraventa y que el Estado cobre impuestos de transmisión. Peor aún, basta con que la oferta excesiva sea local, ya que precisamente por tratarse de un bien inmueble no se puede vender más que localmente.
Sin embargo, son los bienes muebles (máquinas, vehículos, herramientas etc.) los que en nuestra economía tan conservadora padecen las peores desvalorizaciones. El mundo al revés.
Podríamos vivir en casas o apartamentos mucho más pequeños, sencillos y baratos. Podríamos vivir en refugios y dormir en el campo casi todo el año. A cambio de ocupar un poco más de terreno, los muros de paja aislan tanto como los sintéticos y son ecológicos. La madera es un recurso renovable. Muchísima haya y pino se queman para caldear edificios mal aislados, en lugar de reformarlos o construir otros nuevos, lo que las autoridades obstaculizan o impiden.
Otro inconveniente de la vivienda cara es que a la hora de alquilarla el propietario exigirá avales o referencias por si se la destrozan. Un inquilino incapaz de proporcionar estas garantías podría no encontrar viviendas suficientemente malas.
Además, como la policía, los jueces y los gobernantes siguen la política de no acabar con la delincuencia popular, las continuas agresiones y robos que sufren los más desprotegidos, los pobres honrados no pueden vivir con tranquilidad ni los pobres sensatos pueden llevar una vida ordenada cuando en sus barrios reina la delincuencia y el desorden de horarios.
En segundo lugar, ya hay muchas viviendas vacías. Con la excusa de proteger a los inquilinos, se ponen condiciones inaceptables a los caseros, muchos de los cuales no se atreven a alquilar, con lo que el precio sube y acaban perdiendo los inquilinos y ganando los pocos caseros audaces.
En tercer lugar, cualquiera puede construirse una vivienda. Como mucho, sólo el tejado, si se pone mal, podría caerse sobre nuestras cabezas. Los ayuntamientos deberían revisar gratis los proyectos de autoconstrucción.
Arquitectos
Uno de los agentes del entramado que espero dilucidar es el arquitecto. El problema es que si la obligación de pagar a arquitectos, la regulación estatal de los estipendios y tasas, encarece la vivienda, el propietario cree, erróneamente a mi ver, que tanto los gastos de arquitecto como de notario y registrador se los va a poder cargar al comprador. Los paga pero ya los recuperará.
No hay nada que sepa un arquitecto, ninguna habilidad específica suya, que un lego no pueda aprender por su cuenta. La arquitectura es un conocimiento tecnológico accesible en todos sus aspectos a cualquier ciudadano. De hecho los arquitectos encargan los cálculos estructurales de las viviendas a otros especialistas. Arquitectura sólo significa conjunto de prejuicios sobre cómo ha de ser una vivienda.
¿Comprar o alquilar?
Esa es la pregunta que muchos jóvenes y no tan jóvenes se han hecho cuando llega el momento de emanciparse del hogar o cuando después de ahorrar durante años se preguntan qué hacer con el dinero. España es uno de los países europeos con mayor tendencia a la compra. Se trata de un aspecto cultural más extendido en los países del Sur y que tiende a pensar en términos de que el que alquila está tirando el dinero o que comprar es invertir, mientras que alquilar supone un gasto.
En nuestro caso, pensamos que la mayoría de creencias que se tienen sobre la compra no son ciertas y que el alquiler supone, en muchos casos, una opción mucho más rentable. Estas son algunas de las razones por las que pensamos que es mejor alquilar que comprar una vivienda:
- Viviendo de alquiler, en caso de no poder pagar la renta se puede buscar una casa más barata de forma rápida y fácil, mientras que si la casa es de nuestra propiedad resulta mucho más complicado. También es más fácil poder negociar con el propietario una rebaja en el alquiler que con el banco una rebaja de la hipoteca.
- Cada 10/15 años la vivienda necesita una inversión en remodelación por el desgaste. En el caso de vivir de alquiler, esa inversión no corre de nuestra cuenta.
- En caso de fallecimiento, si estamos pagando una hipoteca, la deuda pasaría a nuestros herederos, algo que no ocurre con los alquileres.
- De media, una hipoteca tarda 40 años en pagarse. Pero a eso hay que añadir la comunidad, derramas, IBI, seguros, reformas, etc. Al vivir de alquiler nos ahorramos todos esos costes.
- Comprar una vivienda no es la mejor inversión a largo plazo. Se trata de una antigua creencia basada simplemente en que el ladrillo siempre sube, y en algunos casos es cierto, sobre todo si estamos al principio de un ciclo de bonanza, pero hay que tener en cuenta la inflación y los elevados impuestos (un 10% del importe total) que supone comprar una vivienda para calcular la verdadera rentabilidad que en la mayoría de los casos no supera al alquiler (se calcula que puede ser incluso tres veces más rentable que comprar).
- El alquiler supone menor riesgo: en caso de quedarnos sin empleo es mucho más difícil hacer frente a una hipoteca de 30 o 40 años que a un alquiler mensual.
- Alquilar no da preocupaciones. Salvo el hecho de pagar la cuota el inquilino no necesita encargarse de impuestos, seguros, comunidad, reparaciones, reuniones de propietarios, etc.
- Para comprar, al menos debes tener ahorrado el 30% del importe del inmueble para formalizar la hipoteca. En un alquiler solo tendrás que abonar uno o dos meses de fianza.
- Se tiene la falsa creencia de que se es propietario de un piso desde el mismo momento que empiezas a pagar la primera letra, pero en verdad se es propietario de una hipoteca hasta que no se liquida, después de varias décadas en las que los intereses suben y se encarecen los precios.
- Por último, debemos apuntar un aspecto al que mucha gente no da importancia pero que creemos que sí la tiene y es que vivir de alquiler ofrece una libertad que no ofrece la compra. El hecho de poder cambiar a una casa más grande, cambiar de barrio, de ciudad o de país ofrece un abanico de posibilidades que no puedes aprovechar si ya te has hipotecado y sabes que esa será tu casa para siempre.